英國按揭買房貸款政策比較，哪個利率划算？

Oceantide Wealth
行業資訊
2021-05-14

難以準備充足的首付，是年輕人購房置業面臨的最大障礙之一。為了解決這個問題，英國政府提出Help to Buy以及95%政府貸款擔保計劃的政策，希望能帶領年輕一代走出租戶的窘境。同樣是著眼於解決低首付購房的政策，新Help to buy計劃和95%政府擔保計劃有何區別，您又該如何選擇呢？ 今天，小編帶您進行兩政的最全對比解析。

政策基本介紹

新Help to Buy Equity Loan凈值貸款

目前英國政府提供的「Help to buy購房援助（以下簡稱為HTB」計劃，基本有Shared Ownership（共用產權房）和Equity Loan（凈值貸款）兩種形式，今天文章關注的是Equity Loan（凈值貸款）這類政府購房援助。簡單來說，
Equity Loan（凈值貸款）政策指的是，購房者除了從商業銀行中取得的正常收入借貸，還可以申請最高20%或40%的政府貸款（取決於地區）來用於房產購買，購房者最低只需要準備房價的 5%作為買房首期。

可購買房價=首期（5%）+根據收入取得的正常貸款（55-75%）+政府貸款（20%/40%）英國政府將本

該今年結束的計劃延長到2023年，且對一些適用條款做了更新。
其中，最值得一提的變化是，新的HTB Equity Loan政策，將會僅限於”首購族”而不再開放給”換房一族”了;並且新政策在”房價”上，也有更細分的限制。

95%按揭擔保計劃

雖然同為針對低首付的購房人群，這項政策的初衷是解決自COVID疫情以來，金融系統裡高貸款比例產品減少的現狀。部分購房者明明收入符合借貸要求，但卻沒有對應的高質量按揭比例產品可選。

簡單說來，政府通過承擔部分風險，讓銀行有信心再次提供95%高貸款比例的產品，該計劃於上周正式啟動。值得注意的是，申請人的收入本身仍需要符合對應的壓力測試，一般自住房的可貸款額度可以按照稅前年收入的4.5-5.5倍來估算。

可購買房價=首期（5%-9%）+根據收入取得的正常貸款（符合壓力測試條件，91%-95%）

從上面的計算公式看出，這裡政府的擔保，和新HTB Equity Loan中的政府直接給購房者提供樓宇按揭有本質的區別，這項政策中，政府為申請人向銀行擔保95%與現有貸款比例的差額，在貸款人無法償還的情況下，給予銀行一定的賠償，鼓勵銀行向符合按揭條件的申請人提供高比例產品。

適用條件

新HTB Equity Loan凈值貸款：

首次購房者;
購買新建房產，且該房產必須在HTB情況下;
物業購買之後不可用於出租或轉租/分租;
符合不同地區房價封頂限制細分

95%貸款擔保計劃適用於：

首次購房者;
僅擁有一套自住房產業主更換自住房的買家;
購買價格為60 萬英鎊或以下的新建或現有房產;
需要通過銀行標準的貸款償付能力評估，包括樓宇按揭與收入測試，信用積分記錄評估等

英國貸款利率以及還款機制

無論是新HTB還是95%政府貸款擔保計劃，你都需要根據收入取得正常的貸款。以新HTB來說，假設你是向政府申請20%樓宇按揭並且持有首期5%的買家，你需要向銀行申請75%的正常收入貸款。目前市場上75%貸款產品選擇繁多，兩年期固定利率按揭產品初始利率從1.06%-3.59%不等; 五年期固定利率按揭貸款產品初始利率1.59%-3.21%不等。

目前市場上95%的按揭貸款產品利率，由於疫情下多種因素考量，雖然受到政府鼓勵，但貸方以及產品選擇並不多，現今只有68個95%固定利率產品，95%兩年期固定利率按揭產品初始利率從 3.73%-3.94%不等; 五年期固定利率按揭貸款產品初始利率3.89%-3.99%不等。

（新HTB & 95%貸款擔保計劃商業貸款利率比較）

從圖上可以明顯看出，新HTB政策下的貸款利率相對更有優勢，但是需要提醒你的是，新HTB政策下，實際上有兩個貸方，除了根據收入取得的貸款，政府的借貸利率以及還款方式如下：

前五年你除了管理費，無需支付月供;直到第六年開始，政府貸款可以被當作是一種只還利息的浮動利率貸款產品，你需要開始每月歸還利息。

一般在25年之內，當貸款期限終止時，或者將該房屋出售時，將向政府借的貸款全部還清。你也可以提前歸還部分本金，但每次至少需要歸還房價的10%，且每次都需要自行獲取皇家特許測量師協會（RICS）的估價報告，以當下的市場價值來進行計算。

一般而言，如果你的規劃是在5年之內積累本金還清政府的貸款，新HTB政策對你而言還是有一定優勢的，反之您則需要專業的貸款經紀人幫您綜合考慮未來上調的利率以及你收入的負擔能力。相對而言，
95%政府貸款擔保計劃的還款方式必須本息同還，且目前市場上的產品利率較高，這也意味著相對高收入人群會更為適合。

總結，政府推出新HTB和95%貸款擔保計劃都是對年輕一代進入房市的政策支援，為了讓Generation Rent租賃一代轉化為Generation Buy購買一代做出的推動作用。但是該項政策是否適合你，最好尋求專業按揭貸款經紀人的説明。如果你對這兩個政策有疑問，或是想進一步瞭解你的貸款額度和還款方式，歡迎咨詢我們。